选址优化方案说明

　　A、 政府拆迁风险防范

　　1、 注意建筑物、街道拆迁与重建，避免盲目上马建店。2、确定饼店位置务必向当地政府部门咨询并获得政府书面承诺。3、避免在有产权争议地段建店。4、所有证照必须齐备并符合法律、政策手续。

　　B、 本地商业状况：注意收集和评估饼店周围商业快速增长的相关数据，并做出客观准确评估。

　　C、 竞争性质评估：1、提供同类烘焙产品服务的饼店可能会导致直接的恶性竞争。2、建店营业初期避免直接的竞争。

　　D、规模与外观：1、停车场与其他设施应给予足够规模容量。2、饼店以正方形或长方形最好，其它除非空间大，与否不可取。3、要考虑未来消费者的可接受能力。

　　E、 地价：1、注意考虑潜在价值与现实价值之综合评估。2、不论市中心或城郊，关键看消费住户、流动人数规模大小。3、考虑地价上涨是否对营业投入、产出产生较大影响。

　　F、 能源供应：1、所有选址必须具备“三通一平”标准，即水、电、气三通。2、水的质量。3、注意作经济核算。

　　G、街道与交通：1、是否是居民社区街道？2、是否是商业街通道？3、街道是否便利车辆来回通过和泊车？4、是否吸引和便利旅游者来就餐？

　　H、 旅游资源：根据旅游区域过往人多少，类型选择适当的饼店位置。

　　I、 商业与娱乐区关联：1、要考虑到购物中心、商业区、娱乐区的距离和方向。2、距饼店几千米地方，能对饼店推销产生影响。

　　J、 交通状况：1、统计数据来源，从公路管理系统或政府机关。2、自己统计方式：以中午（周末）、晚上和周日为最佳时间做现场统计。3、注意考虑坐公共汽车的人进餐的因素。4、注意行人与车辆流动数据比较分析。

　　K、 饼店可见度：1、饼店位置可明显看见程度，直接影响饼店吸引力。2、从每个角度都能通过眼睛获得饼店感性认识，视为最佳地址。3、从驾车或徒步的方式来作客观评估。

　　L、 公共服务：1、评估保安、防火、垃圾废物处理和其他所需的服务。2、同样要评估服务设施、费用及质量。3、公共服务信息情况可从政府取得。

　　M、 营业面积：1、面积标准800----5000平方米。2、能充分满足顾客服务需要，具备充分容纳客人的吞吐能力。3、既不能拥挤，又不能空位太大，避免资源浪费。

　　新开店区域面积规划参考：

　　A、 顾客使用区域：1、每餐位约1.5----2.5平方米。2、空间包括：通道、停车处、选产品区、大厅、雅间。

　　B、 办公前厅区域：前厅1/2 厨房1/3 或0.6----0.8平方米每餐位 办公室1/50 库房2/25 员工更衣1/25等。

　　月度成本预算表：

　　占营业费用%

　　工资19% 房租11% 水费1% 电费5% 燃料费6% 广告宣传费3% 洗涤费2% 员工宿舍8% 修理费2% 清洁卫生费2% 家具费0.5% 物料损耗4% 餐具损耗0.5% 汽车费用1.5% 停车费0.5% 劳动保险3% 递延资产摊销30% 其它1%